12/03/2026
Питања: Да ли су од почетка 2026. године забележене промене каматних стопа на стамбене кредите у Србији, према подацима Народне банке Србије? Ако јесу, колики је просечан раст или пад каматних стопа на нове и постојеће стамбене кредите од почетка године? Који су главни фактори који тренутно утичу на кретање каматних стопа на стамбене кредите у Србији? Да ли се у наредном периоду очекују значајније промене камата на кредите за грађане, имајући у виду кретање референтне каматне стопе и тржишних каматних стопа?
Одговор: Према подацима за јануар 2026. године, каматна стопа на новоодобрене стамбене кредите износила је 4,5%, што је непромењено у односу на крај претходне године, док је каматна стопа на постојеће стамбене кредите незнатно повећана (са 4,9% у децембру 2025. на 5,0% у јануару 2026. године). Наглашавамо да су тренутни нивои и даље знатно испод важећег ограничења прописаног Законом о заштити корисника финансијских услуга. Подсећамо да су новим Законом о заштити корисника финансијских услуга уведена ограничења каматних стопа на све производе намењене физичким лицима. Сврха ових ограничења је двострука. С једне стране, треба да спрече да се корисницима наплаћују превисоке каматне стопе, чиме се домаћа регулатива усклађује с новом Директивом о потрошачким кредитима Европске уније, а с друге стране да се везивањем максималне каматне стопе за кретање просечне пондерисане стопе, уз одређени додатак, спречи нагли раст каматних стопа. Поред тога, ограничена је и ефективна каматна стопа која показује укупну цену кредита, чиме се банке спречавају да евентуално заобиђу ова ограничења путем раста одређених кредитних накнада. Нова законска ограничења, која се односе на период од 1. јануара до 31. маја 2026, дефинишу да максимална каматна стопа за стамбене кредите индексиране у страној валути износи 5,88% (за кредите узете по променљивој каматној стопи) и 5,18% (за кредите с фиксном каматном стопом). Истовремено, каматна стопа на динарске стамбене кредите ограничена је на 6,0%.
Каматне стопе на стамбене кредите (као и на све остале) одређене су ценом извора из којих се финансирају кредити и проценом ризика клијента. С обзиром на то да су стамбени кредити код нас углавном индексирани у еврима, кретање каматне стопе на ову врсту кредита одређено је у великој мери кретањем каматних стопа EURIBOR, које не бележе значајније промене од почетка 2026. године. Каматне стопе EURIBOR су под утицајем кретања референтних каматних стопа Европске централне банке, која већ неко време није мењала своје основне каматне стопе. Поред тога, треба имати у виду да се тренутно значајан део стамбених кредита одобрава у оквиру програма субвенционисаних кредита уз гаранцију државе „Стамбени кредити за младе”, што доприноси повољној цени новог задуживања за грађане.
Висина каматних стопа на кредите грађанима у наредном периоду зависиће у великој мери од одлука монетарне политике Народне банке Србије и Европске централне банке, као и од стања ликвидности на глобалном тржишту и перцепције ризика процењене од финансијског сектора. Конкретно, Народна банка Србије ће будуће одлуке монетарне политике доносити опрезно и на основу пристиглих макроекономских података, нарочито у амбијенту повећане глобалне неизвесности на светским тржиштима.
Напомињемо да је Народна банка Србије још у септембру 2023. године донела Oдлуку о привременим мерама за банке које се односе на стамбене кредите физичким лицима, којом смо ограничили каматну стопу за кориснике стамбених кредита. Ова одлука, која је била на снази до краја 2024. године, донета је с циљем да се, у периоду појачане неизвесности на међународним финансијским тржиштима, ублажи пренос наглог раста каматних стопа на европском тржишту новца на обавезе становништва по основу стамбених кредита с променљивом каматном стопом.
Почетком 2022. године шестомесечни EURIBOR био је у негативној зони, да би до септембра 2023. године порастао за преко 460 базних поена, што је отежало отплату рата стамбених кредита становништву. Регулаторним мерама Народне банке Србије спречено је да се тај нагли раст ових стопа пренесе на рате стамбених кредита и да се негативно одрази на стандард грађана. Конкретно, иницијалном применом регулаторних мера обезбеђено је да рате за стамбене кредите буду ниже и до 25% у односу на висину рате коју би корисници плаћали да није било мера Народне банке Србије. Затим, у децембру 2024. године Народна банка Србије донела је Одлуку о привременом ограничењу каматних стопа код уговора о кредиту закључених са корисником – физичким лицем, којом је уведено ограничење висине номиналне каматне стопе на стамбене кредите од 5%. Одлука је важила до доношења новог Закона о заштити корисника финансијских услуга, који је усвојен на предлог Народне банке Србије и који је ступио на снагу у марту 2025. године. Усвајање Закона имало је за циљ системско уређење ограничења висине каматних стопа на кредите, пре свега за кориснике стамбених кредита, као и за кориснике свих других кредитних производа банака. Поред тога, Закон обезбеђује предвидивост трошкова задуживања, ограничава ризик наглог раста обавеза грађана и додатно подстиче одговорно кредитирање.
У међувремену су се тржишни услови променили, уважавајући промене монетарне политике Европске централне банке. Након претходног раста референтних каматних стопа највећег броја централних банака, а као одговор на глобалну инфлацију, забележен је тренд њиховог смањења. По том основу су и каматне стопе на европском тржишту новца смањене. Конкретно, шестомесечни EURIBOR је с максималног 4,1% крајем 2023. године спуштен на око 2,1% средином 2025. године и од тада се налази на стабилном нивоу. То је омогућило и постепени прелазак ка тржишним условима без наглих поремећаја за кориснике кредита. Уместо фиксне горње границе, Закон почевши од 1. јануара 2026 године прописује да се приликом утврђивања горњих граница каматних стопа за стамбене кредите узимају у обзир тржишна кретања каматних стопа. Конкретно, у случају стамбених кредита, на кредите са уговореном променљивом каматном стопом не може се применити номинална каматна стопа већа од просечне пондерисане каматне стопе на постојеће уговоре о кредиту исте врсте и у истој валути (индексације), увећане за једну петину. Ово правило важи од 1. јануара 2026. до краја 2027. године, а након тога ће коридор максималног увећања у односу на просечну пондерисану стопу износити једну четвртину.
У случају стамбених кредита са уговореном фиксном каматном стопом, почев од 1. јануара 2026. године закључно са 31. децембром 2027. године, номинална каматна стопа на те кредите неће моћи да се уговори у висини већој од просечне пондерисане каматне стопе на нове уговоре о кредиту исте врсте у истој валути (индексације), увећане за једну петину, док од 1. јануара 2028. године номинална каматна стопа на те кредите неће моћи да се уговори у висини већој од просечне пондерисане номиналне каматне стопе на нове уговоре о кредиту исте врсте у истој валути (индексације) увећане за једну четвртину.
Народна банка Србије два пута годишње обрачунава и на својој интернет презентацији објављује висину просечне пондерисане каматне стопе на стамбене кредите, а истовремено објављује и максималну дозвољену номиналну каматну стопу на стамбене кредите с променљивом и фиксном каматном стопом у динарима и у страној валути (Преглед важећих ограничења номиналних и ефективних каматних стопа). Тако на пример, у периоду од 1. јануара до 31. маја 2026. године, номинална каматна стопа на стамбене кредите индексиране у еврима с променљивом каматном стопом не сме бити већа од 5,88% (просечна пондерисана каматна стопа од 4,90% увећана за једну петину), а номинална каматна стопа на новоуговорене стамбене кредите индексиране у еврима с фиксном каматном стопом не сме бити већа од 5,18% (просечна пондерисана каматна стопа од 4,32% увећана за једну петину). Према подацима за јануар 2026. године, каматна стопа на новоодобрене стамбене кредите износила је 4,5%, при чему наглашавамо да су тренутни нивои и даље знатно испод важећег ограничења прописаног законом. Поред тога, уважавајући актуелно и очекивано кретање инфлације у зони евра, очекујемо да у наредном периоду каматне стопе на стамбене кредите остану ниже од максимално дозвољене каматне стопе.
Даље, законом је ограничена и висина ефективне каматне стопе на стамбене кредите (која не може бити већа од стопе затезне камате из овог закона умањене за 2,5 процентних поена) и која, поред номиналне каматне стопе, укључује и све додатне трошкове у вези с кредитом. Успостављањем ограничења на ефективну каматну стопу онемогућена је наплата додатних накнада којима би се могло заобићи ограничење номиналне каматне стопе. Тренутно, максимална ефективна каматна стопа у тренутку закључења уговора износи 5,65%, што значи да у тренутку закључења уговора о стамбеном кредиту, каматна стопа укључујући и све додатне трошкове у вези с кредитом не може бити већа од 5,65%.
Доступни подаци указују да су циљеви предвиђени усвајањем Закона остварени, и то:
1) да се банке спрече да наплаћују превисоке каматне стопе корисницима финансијских услуга;
2) у случају наглог повећања каматних стопа, као што је био случај 2022. и 2023. године, да се успори раст рата кредита и да се дужницима остави више времена да се прилагоде евентуалним значајнијим тржишним променама;
3) да се стимулише кредитирање стамбених кредита с фиксном каматном стопом.
Ако би нагло порастао EURIBOR, тај раст се не би аутоматски и тренутно одразио на раст номиналних каматних стопа на стамбене кредите индексиране у еврима. У случају кредита с променљивом каматном стопом, динамика усклађивања висине номиналне каматне стопе с кретањем EURIBOR-а утврђена је уговором. Код кредита с фиксном каматном стопом, номинална каматна стопа је непромењена током целог периода отплате, па кретање EURIBOR-a не утиче на њену висину код тих кредита. Грађани који желе да промене услове отплате кредите (на пример, да с променљиве каматне стопе пређу на фиксну) могу да поднесу захтев код своје банке или да кредит рефинансирају код друге банке која има у понуди жељене кредите. У складу са законом, ако је износ превремене отплате у периоду од 12 месеци већи од 1.200.000 динара, давалац кредита може тражити накнаду за превремену отплату у износу највише до 1% износа превремено отплаћеног кредита, и то ако је период између превремене отплате и рока испуњења обавезе из уговора о кредиту дужи од једне године, а ако је овај период краћи, ова накнада не може бити већа од 0,5% износа превремено отплаћеног кредита. Оваквим системским изменама закона, дужницима је омогућено лакше прилагођавање евентуалним значајнијим тржишним променама, чиме се додатно доприноси њиховој заштити.
Подсећамо и на прописе Народне банке Србије и Владе који су усвојени ради олакшавања кредитирања младих који купују прву стамбену непокретност и грађана с нижим примањима. Наиме, Народна банка Србије је прописима из своје надлежности омогућила снижавање процента обавезног минималног учешћа клијента (са 20% односно 10% на 1%) за кредите за младе, при чему првих шест година отплате кредита држава субвенционише 2 процентна поена камате. Такође, у складу са супервизорским очекивањима Народне банке Србије, за грађане с примањима до 100.000 динара обезбеђена је понуда стамбених кредита с номиналном каматном стопом до 0,5 процентних поена нижом у односу на стандардну понуду из јула 2025. године. Такође, приликом одобравања ових кредита не наплаћују се накнаде за обраду кредитних захтева, а очекује се да ови кредити буду у понуди банке најмање до септембра 2026. године, што пружа грађанима више времена и могућности за планирање и доношење одлука, а неплаћање накнаде за обраду кредитних захтева смањује додатне трошкове, чинећи кредите приступачнијим.
Дакле, захваљујући новом закону у наредном периоду може се очекивати стабилније и предвидљивије задуживање становништва, уз смањену вероватноћу наглих промена месечних кредитних обавеза. Нови законски оквир доприноси већој транспарентности тржишта кредита и додатно јача поверење корисника у финансијски систем. У условима преласка на системско законско решење и усклађивања с тржишним условима каматних стопа, код одређеног броја кредита с променљивом каматном стопом могућа су умерена прилагођавања месечних обавеза, која ће се одвијати постепено и у складу с кретањем референтних каматних стопа и уговореним условима. Самим тим, и за постојеће кориснике кредита, као и за оне који планирају да се задужују након 1. јануара 2026. године, постоји механизам који спречава значајније повећање трошкова отплате кредита.
Народна банка Србије остаје посвећена остваривању својих основних циљева и, као и до сада, предузимаће одговарајуће мере ради очувања животног стандарда грађана, заштите корисника финансијских услуга, чиме се посредно доприноси и очувању и јачању стабилности финансијског система.
Кабинет гувернера
