12.03.2026.
Pitanja: Da li su od početka 2026. godine zabeležene promene kamatnih stopa na stambene kredite u Srbiji, prema podacima Narodne banke Srbije? Ako jesu, koliki je prosečan rast ili pad kamatnih stopa na nove i postojeće stambene kredite od početka godine? Koji su glavni faktori koji trenutno utiču na kretanje kamatnih stopa na stambene kredite u Srbiji? Da li se u narednom periodu očekuju značajnije promene kamata na kredite za građane, imajući u vidu kretanje referentne kamatne stope i tržišnih kamatnih stopa?
Odgovor: Prema podacima za januar 2026. godine, kamatna stopa na novoodobrene stambene kredite iznosila je 4,5%, što je nepromenjeno u odnosu na kraj prethodne godine, dok je kamatna stopa na postojeće stambene kredite neznatno povećana (sa 4,9% u decembru 2025. na 5,0% u januaru 2026. godine). Naglašavamo da su trenutni nivoi i dalje znatno ispod važećeg ograničenja propisanog Zakonom o zaštiti korisnika finansijskih usluga. Podsećamo da su novim Zakonom o zaštiti korisnika finansijskih usluga uvedena ograničenja kamatnih stopa na sve proizvode namenjene fizičkim licima. Svrha ovih ograničenja je dvostruka. S jedne strane, treba da spreče da se korisnicima naplaćuju previsoke kamatne stope, čime se domaća regulativa usklađuje s novom Direktivom o potrošačkim kreditima Evropske unije, a s druge strane da se vezivanjem maksimalne kamatne stope za kretanje prosečne ponderisane stope, uz određeni dodatak, spreči nagli rast kamatnih stopa. Pored toga, ograničena je i efektivna kamatna stopa koja pokazuje ukupnu cenu kredita, čime se banke sprečavaju da eventualno zaobiđu ova ograničenja putem rasta određenih kreditnih naknada. Nova zakonska ograničenja, koja se odnose na period od 1. januara do 31. maja 2026, definišu da maksimalna kamatna stopa za stambene kredite indeksirane u stranoj valuti iznosi 5,88% (za kredite uzete po promenljivoj kamatnoj stopi) i 5,18% (za kredite s fiksnom kamatnom stopom). Istovremeno, kamatna stopa na dinarske stambene kredite ograničena je na 6,0%.
Kamatne stope na stambene kredite (kao i na sve ostale) određene su cenom izvora iz kojih se finansiraju krediti i procenom rizika klijenta. S obzirom na to da su stambeni krediti kod nas uglavnom indeksirani u evrima, kretanje kamatne stope na ovu vrstu kredita određeno je u velikoj meri kretanjem kamatnih stopa EURIBOR, koje ne beleže značajnije promene od početka 2026. godine. Kamatne stope EURIBOR su pod uticajem kretanja referentnih kamatnih stopa Evropske centralne banke, koja već neko vreme nije menjala svoje osnovne kamatne stope. Pored toga, treba imati u vidu da se trenutno značajan deo stambenih kredita odobrava u okviru programa subvencionisanih kredita uz garanciju države „Stambeni krediti za mlade”, što doprinosi povoljnoj ceni novog zaduživanja za građane.
Visina kamatnih stopa na kredite građanima u narednom periodu zavisiće u velikoj meri od odluka monetarne politike Narodne banke Srbije i Evropske centralne banke, kao i od stanja likvidnosti na globalnom tržištu i percepcije rizika procenjene od finansijskog sektora. Konkretno, Narodna banka Srbije će buduće odluke monetarne politike donositi oprezno i na osnovu pristiglih makroekonomskih podataka, naročito u ambijentu povećane globalne neizvesnosti na svetskim tržištima.
Napominjemo da je Narodna banka Srbije još u septembru 2023. godine donela Odluku o privremenim merama za banke koje se odnose na stambene kredite fizičkim licima, kojom smo ograničili kamatnu stopu za korisnike stambenih kredita. Ova odluka, koja je bila na snazi do kraja 2024. godine, doneta je s ciljem da se, u periodu pojačane neizvesnosti na međunarodnim finansijskim tržištima, ublaži prenos naglog rasta kamatnih stopa na evropskom tržištu novca na obaveze stanovništva po osnovu stambenih kredita s promenljivom kamatnom stopom.
Početkom 2022. godine šestomesečni EURIBOR bio je u negativnoj zoni, da bi do septembra 2023. godine porastao za preko 460 baznih poena, što je otežalo otplatu rata stambenih kredita stanovništvu. Regulatornim merama Narodne banke Srbije sprečeno je da se taj nagli rast ovih stopa prenese na rate stambenih kredita i da se negativno odrazi na standard građana. Konkretno, inicijalnom primenom regulatornih mera obezbeđeno je da rate za stambene kredite budu niže i do 25% u odnosu na visinu rate koju bi korisnici plaćali da nije bilo mera Narodne banke Srbije. Zatim, u decembru 2024. godine Narodna banka Srbije donela je Odluku o privremenom ograničenju kamatnih stopa kod ugovora o kreditu zaključenih sa korisnikom – fizičkim licem, kojom je uvedeno ograničenje visine nominalne kamatne stope na stambene kredite od 5%. Odluka je važila do donošenja novog Zakona o zaštiti korisnika finansijskih usluga, koji je usvojen na predlog Narodne banke Srbije i koji je stupio na snagu u martu 2025. godine. Usvajanje Zakona imalo je za cilj sistemsko uređenje ograničenja visine kamatnih stopa na kredite, pre svega za korisnike stambenih kredita, kao i za korisnike svih drugih kreditnih proizvoda banaka. Pored toga, Zakon obezbeđuje predvidivost troškova zaduživanja, ograničava rizik naglog rasta obaveza građana i dodatno podstiče odgovorno kreditiranje.
U međuvremenu su se tržišni uslovi promenili, uvažavajući promene monetarne politike Evropske centralne banke. Nakon prethodnog rasta referentnih kamatnih stopa najvećeg broja centralnih banaka, a kao odgovor na globalnu inflaciju, zabeležen je trend njihovog smanjenja. Po tom osnovu su i kamatne stope na evropskom tržištu novca smanjene. Konkretno, šestomesečni EURIBOR je s maksimalnog 4,1% krajem 2023. godine spušten na oko 2,1% sredinom 2025. godine i od tada se nalazi na stabilnom nivou. To je omogućilo i postepeni prelazak ka tržišnim uslovima bez naglih poremećaja za korisnike kredita. Umesto fiksne gornje granice, Zakon počevši od 1. januara 2026 godine propisuje da se prilikom utvrđivanja gornjih granica kamatnih stopa za stambene kredite uzimaju u obzir tržišna kretanja kamatnih stopa. Konkretno, u slučaju stambenih kredita, na kredite sa ugovorenom promenljivom kamatnom stopom ne može se primeniti nominalna kamatna stopa veća od prosečne ponderisane kamatne stope na postojeće ugovore o kreditu iste vrste i u istoj valuti (indeksacije), uvećane za jednu petinu. Ovo pravilo važi od 1. januara 2026. do kraja 2027. godine, a nakon toga će koridor maksimalnog uvećanja u odnosu na prosečnu ponderisanu stopu iznositi jednu četvrtinu.
U slučaju stambenih kredita sa ugovorenom fiksnom kamatnom stopom, počev od 1. januara 2026. godine zaključno sa 31. decembrom 2027. godine, nominalna kamatna stopa na te kredite neće moći da se ugovori u visini većoj od prosečne ponderisane kamatne stope na nove ugovore o kreditu iste vrste u istoj valuti (indeksacije), uvećane za jednu petinu, dok od 1. januara 2028. godine nominalna kamatna stopa na te kredite neće moći da se ugovori u visini većoj od prosečne ponderisane nominalne kamatne stope na nove ugovore o kreditu iste vrste u istoj valuti (indeksacije) uvećane za jednu četvrtinu.
Narodna banka Srbije dva puta godišnje obračunava i na svojoj internet prezentaciji objavljuje visinu prosečne ponderisane kamatne stope na stambene kredite, a istovremeno objavljuje i maksimalnu dozvoljenu nominalnu kamatnu stopu na stambene kredite s promenljivom i fiksnom kamatnom stopom u dinarima i u stranoj valuti (Pregled važećih ograničenja nominalnih i efektivnih kamatnih stopa). Tako na primer, u periodu od 1. januara do 31. maja 2026. godine, nominalna kamatna stopa na stambene kredite indeksirane u evrima s promenljivom kamatnom stopom ne sme biti veća od 5,88% (prosečna ponderisana kamatna stopa od 4,90% uvećana za jednu petinu), a nominalna kamatna stopa na novougovorene stambene kredite indeksirane u evrima s fiksnom kamatnom stopom ne sme biti veća od 5,18% (prosečna ponderisana kamatna stopa od 4,32% uvećana za jednu petinu). Prema podacima za januar 2026. godine, kamatna stopa na novoodobrene stambene kredite iznosila je 4,5%, pri čemu naglašavamo da su trenutni nivoi i dalje znatno ispod važećeg ograničenja propisanog zakonom. Pored toga, uvažavajući aktuelno i očekivano kretanje inflacije u zoni evra, očekujemo da u narednom periodu kamatne stope na stambene kredite ostanu niže od maksimalno dozvoljene kamatne stope.
Dalje, zakonom je ograničena i visina efektivne kamatne stope na stambene kredite (koja ne može biti veća od stope zatezne kamate iz ovog zakona umanjene za 2,5 procentnih poena) i koja, pored nominalne kamatne stope, uključuje i sve dodatne troškove u vezi s kreditom. Uspostavljanjem ograničenja na efektivnu kamatnu stopu onemogućena je naplata dodatnih naknada kojima bi se moglo zaobići ograničenje nominalne kamatne stope. Trenutno, maksimalna efektivna kamatna stopa u trenutku zaključenja ugovora iznosi 5,65%, što znači da u trenutku zaključenja ugovora o stambenom kreditu, kamatna stopa uključujući i sve dodatne troškove u vezi s kreditom ne može biti veća od 5,65%.
Dostupni podaci ukazuju da su ciljevi predviđeni usvajanjem Zakona ostvareni, i to:
1) da se banke spreče da naplaćuju previsoke kamatne stope korisnicima finansijskih usluga;
2) u slučaju naglog povećanja kamatnih stopa, kao što je bio slučaj 2022. i 2023. godine, da se uspori rast rata kredita i da se dužnicima ostavi više vremena da se prilagode eventualnim značajnijim tržišnim promenama;
3) da se stimuliše kreditiranje stambenih kredita s fiksnom kamatnom stopom.
Ako bi naglo porastao EURIBOR, taj rast se ne bi automatski i trenutno odrazio na rast nominalnih kamatnih stopa na stambene kredite indeksirane u evrima. U slučaju kredita s promenljivom kamatnom stopom, dinamika usklađivanja visine nominalne kamatne stope s kretanjem EURIBOR-a utvrđena je ugovorom. Kod kredita s fiksnom kamatnom stopom, nominalna kamatna stopa je nepromenjena tokom celog perioda otplate, pa kretanje EURIBOR-a ne utiče na njenu visinu kod tih kredita. Građani koji žele da promene uslove otplate kredite (na primer, da s promenljive kamatne stope pređu na fiksnu) mogu da podnesu zahtev kod svoje banke ili da kredit refinansiraju kod druge banke koja ima u ponudi željene kredite. U skladu sa zakonom, ako je iznos prevremene otplate u periodu od 12 meseci veći od 1.200.000 dinara, davalac kredita može tražiti naknadu za prevremenu otplatu u iznosu najviše do 1% iznosa prevremeno otplaćenog kredita, i to ako je period između prevremene otplate i roka ispunjenja obaveze iz ugovora o kreditu duži od jedne godine, a ako je ovaj period kraći, ova naknada ne može biti veća od 0,5% iznosa prevremeno otplaćenog kredita. Ovakvim sistemskim izmenama zakona, dužnicima je omogućeno lakše prilagođavanje eventualnim značajnijim tržišnim promenama, čime se dodatno doprinosi njihovoj zaštiti.
Podsećamo i na propise Narodne banke Srbije i Vlade koji su usvojeni radi olakšavanja kreditiranja mladih koji kupuju prvu stambenu nepokretnost i građana s nižim primanjima. Naime, Narodna banka Srbije je propisima iz svoje nadležnosti omogućila snižavanje procenta obaveznog minimalnog učešća klijenta (sa 20% odnosno 10% na 1%) za kredite za mlade, pri čemu prvih šest godina otplate kredita država subvencioniše 2 procentna poena kamate. Takođe, u skladu sa supervizorskim očekivanjima Narodne banke Srbije, za građane s primanjima do 100.000 dinara obezbeđena je ponuda stambenih kredita s nominalnom kamatnom stopom do 0,5 procentnih poena nižom u odnosu na standardnu ponudu iz jula 2025. godine. Takođe, prilikom odobravanja ovih kredita ne naplaćuju se naknade za obradu kreditnih zahteva, a očekuje se da ovi krediti budu u ponudi banke najmanje do septembra 2026. godine, što pruža građanima više vremena i mogućnosti za planiranje i donošenje odluka, a neplaćanje naknade za obradu kreditnih zahteva smanjuje dodatne troškove, čineći kredite pristupačnijim.
Dakle, zahvaljujući novom zakonu u narednom periodu može se očekivati stabilnije i predvidljivije zaduživanje stanovništva, uz smanjenu verovatnoću naglih promena mesečnih kreditnih obaveza. Novi zakonski okvir doprinosi većoj transparentnosti tržišta kredita i dodatno jača poverenje korisnika u finansijski sistem. U uslovima prelaska na sistemsko zakonsko rešenje i usklađivanja s tržišnim uslovima kamatnih stopa, kod određenog broja kredita s promenljivom kamatnom stopom moguća su umerena prilagođavanja mesečnih obaveza, koja će se odvijati postepeno i u skladu s kretanjem referentnih kamatnih stopa i ugovorenim uslovima. Samim tim, i za postojeće korisnike kredita, kao i za one koji planiraju da se zadužuju nakon 1. januara 2026. godine, postoji mehanizam koji sprečava značajnije povećanje troškova otplate kredita.
Narodna banka Srbije ostaje posvećena ostvarivanju svojih osnovnih ciljeva i, kao i do sada, preduzimaće odgovarajuće mere radi očuvanja životnog standarda građana, zaštite korisnika finansijskih usluga, čime se posredno doprinosi i očuvanju i jačanju stabilnosti finansijskog sistema.
Kabinet guvernera
