25.12.2021.
Pitanja: Prošlo je skoro godinu i po dana kako je Narodna banka Srbije omogućila da banke kreditiraju kupovinu prvog stana sa 10% učešća, kao i stanove u sivoj (nezavršenoj) fazi. Da li imate podatke koliko ovakvih zajmova su banke odobrile? Koliko banaka ih odobrava? Kolika je vrednost tih zajmova? Kakvo je interesovanje za njih? Koliko su oni jeftiniji? U kojim gradovima je najveća tražnja za njima?
Odgovor: Stambeni krediti već nekoliko godina imaju izražen trend rasta, čemu doprinose pozitivni trendovi na tržištu nekretnina, uključujući i kontinuirani rast broja završenih stanova od 2016. godine, kao i povoljni uslovi zaduživanja i rast raspoloživog dohotka. Tražnja stanovništva za kreditima rasla je i od proglašenja pandemije virusa korona, čemu su svakako doprinele i proaktivne mere Narodne banke Srbije za ublažavanje negativnih posledica krize i za očuvanje potrošačkog i investicionog poverenja. Konkretno, u vezi s rastom stambenog kreditiranja, Narodna banka Srbije odlučila je da snizi propisano minimalno učešće za kupovinu prve stambene nepokretnosti sa 20% na 10%, kao i da smanji minimalni stepen izgrađenosti objekta čiju je kupovinu moguće finansirati stambenim kreditima banaka.
Navedeno je rezultiralo ubrzanim rastom stambenih kredita, koji od sredine prethodne godine beleže dvocifrene međugodišnje stope rasta. Nominalno posmatrano, rast stambenih kredita u deset meseci 2021. godine (65,8 milijardi dinara) za više od 30% veći je u odnosu na celu prethodnu godinu, a učešće stambenih kredita u ukupnim kreditima povećano je za gotovo 2 procentna poena u odnosu na kraj 2020. i u oktobru je iznosilo 38,5%.
Na pozitivne trendove na tržištu stambenih kredita ukazuju i rezultati ankete o kreditnoj aktivnosti koju sprovodi Narodna banka Srbije, u kojoj su banke ocenile da su standardi po kojima su odobravani stambeni krediti ublaženi, a da je tražnja stanovništva za ovom vrstom kredita povećana, što se očekuje i u narednom periodu.
Uslovi uzimanja stambenih kredita znatno su povoljniji zahvaljujući prethodnom ublažavanju monetarne politike Narodne banke Srbije za dinarske kredite i Evropske centralne banke za devizno indeksirane kredite. Na povoljnije uslove zaduživanja odrazili su se i pad premije rizika zemlje i povećanje kreditnog rejtinga. Konkretno, u oktobru ove godine evroindeksirani stambeni krediti odobravani su po prosečnoj stopi od 2,6%, što je gotovo najniži nivo kamatnih stopa na ovu vrstu kredita do sada.
U pogledu učešća za stambene kredite, ukazujemo na to da je propisima Narodne banke Srbije kao opšte pravilo predviđeno da banka može fizičkom licu odobriti kredit u stranoj valuti ili u dinarima s deviznom klauzulom koji je obezbeđen hipotekom na nepokretnosti pod uslovom da iznos tog kredita nije veći od 80% vrednosti te nepokretnosti. Navedena granica propisana za banku, iz ugla korisnika kredita, najčešće predstavlja i osnov za učešće koje mora da se obezbedi kod stambenog kredita. Da li će banka zahtevati kao obavezno učešće 20% ili više, zavisi od njenih unutrašnjih akata.
Finansiranje kupovine prve stambene nepokretnosti kreditom uz učešće od 10% omogućeno je u junu prošle godine usvajanjem Odluke o dopunama Odluke o merama za očuvanje i jačanje stabilnosti finansijskog sistema, budući da je propisano da banka može fizičkom licu odobriti stambeni kredit za kupovinu prve stambene nepokretnosti koji je obezbeđen hipotekom na nepokretnosti pod uslovom da je obezbedila da iznos tog kredita nije veći od 90% vrednosti te nepokretnosti. Prema raspoloživim informacijama, najmanje sedam banaka je uvrstilo navedenu olakšicu u svoju redovnu ponudu. Takođe, napominjemo da u konkretnom slučaju nije reč o meri privremenog karaktera, već o trajnom sistemskom rešenju, usled čega banke ovu regulatornu mogućnost mogu iskoristiti i u narednom periodu i uvrstiti ovakve kredite u svoje ponude.
Pored navedenog, ističemo da banke, kao i do sada, odobravaju kredite u skladu sa svojom poslovnom politikom i sopstvenim procenama rizika, te i dalje mogu da zahtevaju i veće učešće potrebno za odobravanje stambenog kredita i u pogledu kreditiranja kupovine prve stambene nepokretnosti.
Kao što je navedeno, Narodna banka Srbije je tokom 2020. godine preduzela sve aktivnosti sa stanovišta svojih nadležnosti, odnosno stvorila je regulatorne uslove koji su doprineli povoljnijoj poziciji građana. Povodom mogućnosti datih Odlukom o privremenim merama za banke u cilju olakšavanja pristupa finansiranju fizičkim licima, a u cilju olakšavanja kreditiranja ili otplate određenih kredita građana, koja će se primenjivati do kraja 2022. godine, ukazujemo na to da je, prema poslednjim raspoloživim podacima, na nivou bankarskog sektora, stambene kredite za objekte u izgradnji (60% završenosti objekta) u svoju ponudu uvrstilo šest banaka.
Očekuje se da će podsticaji Narodne banke Srbije i Vlade Republike Srbije i u narednom periodu doprineti daljem rastu stambenih kredita, a time i rastu privredne aktivnosti, konkretnije građevinske industrije, putem bržeg obrta sredstava.
Kabinet guvernera
