25.12.2021.
Питања: Прошло је скоро годину и по дана како је Народна банка Србије омогућила да банке кредитирају куповину првог стана са 10% учешћа, као и станове у сивој (незавршеној) фази. Да ли имате податке колико оваквих зајмова су банке одобриле? Колико банака их одобрава? Колика је вредност тих зајмова? Какво је интересовање за њих? Колико су они јефтинији? У којим градовима је највећа тражња за њима?
Одговор: Стамбени кредити већ неколико година имају изражен тренд раста, чему доприносе позитивни трендови на тржишту некретнина, укључујући и континуирани раст броја завршених станова од 2016. године, као и повољни услови задуживања и раст расположивог дохотка. Тражња становништва за кредитима расла је и од проглашења пандемије вируса корона, чему су свакако допринеле и проактивне мере Народне банке Србије за ублажавање негативних последица кризе и за очување потрошачког и инвестиционог поверења. Kонкретно, у вези с растом стамбеног кредитирања, Народна банка Србије одлучила је да снизи прописано минимално учешће за куповину прве стамбене непокретности са 20% на 10%, као и да смањи минимални степен изграђености објекта чију је куповину могуће финансирати стамбеним кредитима банака.
Наведено је резултирало убрзаним растом стамбених кредита, који од средине претходне године бележе двоцифрене међугодишње стопе раста. Номинално посматрано, раст стамбених кредита у десет месеци 2021. године (65,8 милијарди динара) за више од 30% већи је у односу на целу претходну годину, а учешће стамбених кредита у укупним кредитима повећано је за готово 2 процентна поена у односу на крај 2020. и у октобру је износило 38,5%.
На позитивне трендове на тржишту стамбених кредита указују и резултати анкете о кредитној активности коју спроводи Народна банка Србије, у којој су банке оцениле да су стандарди по којима су одобравани стамбени кредити ублажени, а да је тражња становништва за овом врстом кредита повећана, што се очекује и у наредном периоду.
Услови узимања стамбених кредита знатно су повољнији захваљујући претходном ублажавању монетарне политике Народне банке Србије за динарске кредите и Европске централне банке за девизно индексиране кредите. На повољније услове задуживања одразили су се и пад премије ризика земље и повећање кредитног рејтинга. Kонкретно, у октобру ове године евроиндексирани стамбени кредити одобравани су по просечној стопи од 2,6%, што је готово најнижи ниво каматних стопа на ову врсту кредита до сада.
У погледу учешћа за стамбене кредите, указујемо на то да је прописима Народне банке Србије као опште правило предвиђено да банка може физичком лицу одобрити кредит у страној валути или у динарима с девизном клаузулом који је обезбеђен хипотеком на непокретности под условом да износ тог кредита није већи од 80% вредности те непокретности. Наведена граница прописана за банку, из угла корисника кредита, најчешће представља и основ за учешће које мора да се обезбеди код стамбеног кредита. Да ли ће банка захтевати као обавезно учешће 20% или више, зависи од њених унутрашњих аката.
Финансирање куповине прве стамбене непокретности кредитом уз учешће од 10% омогућено је у јуну прошле године усвајањем Одлуке о допунама Одлуке о мерама за очување и јачање стабилности финансијског система, будући да је прописано да банка може физичком лицу одобрити стамбени кредит за куповину прве стамбене непокретности који је обезбеђен хипотеком на непокретности под условом да је обезбедила да износ тог кредита није већи од 90% вредности те непокретности. Према расположивим информацијама, најмање седам банака је уврстило наведену олакшицу у своју редовну понуду. Такође, напомињемо да у конкретном случају није реч о мери привременог карактера, већ о трајном системском решењу, услед чега банке ову регулаторну могућност могу искористити и у наредном периоду и уврстити овакве кредите у своје понуде.
Поред наведеног, истичемо да банке, као и до сада, одобравају кредите у складу са својом пословном политиком и сопственим проценама ризика, те и даље могу да захтевају и веће учешће потребно за одобравање стамбеног кредита и у погледу кредитирања куповине прве стамбене непокретности.
Као што је наведено, Народна банка Србије је током 2020. године предузела све активности са становишта својих надлежности, односно створила је регулаторне услове који су допринели повољнијој позицији грађана. Поводом могућности датих Одлуком о привременим мерама за банке у циљу олакшавања приступа финансирању физичким лицима, а у циљу олакшавања кредитирања или отплате одређених кредита грађана, која ће се примењивати до краја 2022. године, указујемо на то да је, према последњим расположивим подацима, на нивоу банкарског сектора, стамбене кредите за објекте у изградњи (60% завршености објекта) у своју понуду уврстило шест банака.
Очекује се да ће подстицаји Народне банке Србије и Владе Републике Србије и у наредном периоду допринети даљем расту стамбених кредита, а тиме и расту привредне активности, конкретније грађевинске индустрије, путем бржег обрта средстава.
Кабинет гувернера
