11.03.2026.
Pitanja: Da li je Narodna banka Srbije izdala ili planira da izda smernice za banke u vezi s prihvatljivošću nekretnina upisanih u katastar kroz postupak ozakonjenja, ali bez klasične građevinske i upotrebne dozvole? Da li se takve nepokretnosti, iz regulatornog ugla, mogu smatrati adekvatnim sredstvom obezbeđenja za stambene kredite? Da li status ozakonjenja utiče na klasifikaciju plasmana ili procenu kreditnog rizika u skladu s važećim propisima? Da li bi kreditiranje ovakvih nekretnina moglo uticati na ponderisanje rizika i kapitalne zahteve banaka? Postoji li procena Narodne banke Srbije da bi širi ulazak ozakonjenih objekata u kreditni promet mogao imati implikacije po stabilnost finansijskog sistema ili kvalitet kolaterala u bankarskom sektoru?
Odgovor: Zakonom o posebnim uslovima za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima uređuju se posebni uslovi, način i postupak za evidentiranje i upis prava na nepokretnostima (objektu i zemljištu ispod objekta), naknada za evidentiranje, pravne posledice evidentiranja i upisa prava svojine u evidenciju nepokretnosti i pravima na njima, kao i druga pitanja od značaja za primenu ovog zakona.
Ukazujemo da nepokretnosti u pogledu kojih ne postoje formalnopravne prepreke za uspostavljanje založnog prava, tj. hipoteke, i na kojima će, u skladu s pomenutim zakonom, biti izvršen upis prava svojine u katastar nepokretnosti, mogu predstavljati sredstvo obezbeđenja kredita.
Sa aspekta nadležnosti Narodne banke Srbije, navodimo da su banke dužne da uspostave i svojim unutrašnjim aktima urede odgovarajući kreditni proces i da u okviru tog procesa urede kriterijume i principe za odobravanje kredita i drugih plasmana.
Prilikom odlučivanja o odobravanju kredita, uključujući i stambene kredite, banke su dužne da procene kreditnu sposobnost svakog pojedinačnog dužnika i druge relevantne faktore rizika, pri čemu o izboru klijenta odlučuju samostalno, u skladu sa svojim unutrašnjim aktima.
Radi ublažavanja kreditnog rizika, hipoteka na nepokretnosti priznaje se kao sredstvo obezbeđenja pod uslovom da je punovažna u skladu s merodavnim pravom i da se njena punovažnost redovno proverava; da je upisana u nadležni registar; da je omogućeno namirenje potraživanja iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti u razumnom roku, i da je banka svojim aktima definisala vrste nepokretnosti koje prihvata kao sredstvo obezbeđenja, kao i uslove i način odobravanja kredita obezbeđenih hipotekom na nepokretnosti.
Takođe, u skladu s relevantnim propisima Narodne banke Srbije, u slučaju stambene nepokretnosti hipoteka na nepokretnosti smatra se adekvatnim sredstvom obezbeđenja kada je, između ostalog, ispunjen i uslov da vlasnik te nepokretnosti u njoj stanuje ili da je nepokretnost dao u zakup na osnovu odgovarajućeg ugovora (ili namerava da u njoj stanuje ili da je dâ u zakup).
Kabinet guvernera
