12.07.2026.
Pitanja: Da li Narodna banka Srbije propisuje minimalno učešće koje građani moraju da obezbede prilikom podizanja stambenog kredita ili banke samostalno određuju taj procenat u skladu sa sopstvenom procenom rizika? Koji propisi uređuju pitanje minimalnog učešća za stambene kredite i da li postoje okolnosti u kojima ono može biti niže od 20 odsto? Kako Narodna banka Srbije ocenjuje činjenicu da većina banaka u Srbiji od klijenata traži najmanje 20 odsto učešća, dok pojedine banke odobravaju stambene kredite i uz 10 odsto učešća? Da li niže učešće predstavlja veći rizik za bankarski sektor i na koji način se taj rizik ublažava? Da li Narodna banka Srbije smatra da bi veća konkurencija među bankama mogla da dovede do češće ponude stambenih kredita s nižim učešćem? Da li Narodna banka Srbije razmatra izmene regulatornog okvira koje bi mogle da utiču na uslove za odobravanje stambenih kredita, uključujući visinu učešća? Da li raspolažete podacima o tome koliki procenat novoodobrenih stambenih kredita u Srbiji ima učešće manje od 20 odsto i da li je taj udeo raste?
Odgovor: Odlukom o merama za očuvanje i jačanje stabilnosti finansijskog sistema propisano je da banka može fizičkom licu odobriti kredit obezbeđen hipotekom na nepokretnosti pod uslovom da je obezbedila da iznos tog kredita nije veći od 80% vrednosti te nepokretnosti prema proceni ovlašćenog procenjivača, umanjene za iznos drugih potraživanja obezbeđenih založnim pravom višeg reda prvenstva na istoj nepokretnosti.
Izuzetno od navedenog, banka može fizičkom licu odobriti stambeni kredit koji je obezbeđen hipotekom na nepokretnosti ako je obezbedila da iznos tog kredita:
Ova ograničenja ne primenjuju se na kredite odobrene u dinarima koji nisu indeksirani deviznom klauzulom.
Iz ugla korisnika kredita, to praktično znači da je za stambene kredite fizičkim licima koji su indeksirani deviznom klauzulom i obezbeđeni hipotekom na nepokretnostima neophodno da klijent obezbedi učešće od najmanje 20%, dok izuzetno to učešće mora biti najmanje 10% (ako se kredit odobrava za kupovinu prve stambene nepokretnosti ili u okviru mera podrške države određenim kategorijama fizičkih lica), odnosno 1% (ako se kredit odobrava u okviru podrške države mladima za kupovinu prve stambene nepokretnosti). Pored toga, nakon temeljnih analiza načina na koje je opravdano omogućiti ublažavanje uslova za stambeno kreditiranje i sprovedenih kvantifikacija potencijalnih modaliteta programa podrške države mladima, snižavanje procenta obaveznog minimalnog učešća (sa 20% odnosno 10% na 1%) u ovom konkretnom slučaju je ocenjeno kao opravdano, imajući u vidu da su za portfolio stambenih kredita za mlade koji se odobravaju u okviru ovog programa obezbeđeni povoljniji uslovi otplate kredita, kao i garancija Republike Srbije.
Visina minimalnog učešća predstavlja deo poslovne politike svake pojedinačne banke. Niže učešće podrazumeva viši odnos kredita prema vrednosti nepokretnosti, ali se taj rizik ublažava i kroz sveobuhvatnu procenu kreditne sposobnosti klijenta, kvalitet obezbeđenja, interne politike upravljanja rizicima banaka. Imajući u vidu navedeno, banke su dužne da svojim unutrašnjim aktima urede kreditni proces i kriterijume za odobravanje kredita. Prilikom odlučivanja o odobravanju kredita, uključujući i stambene kredite, banke su dužne da procene kreditnu sposobnost svakog pojedinačnog dužnika, kvalitet sredstava obezbeđenja i druge relevantne faktore. Takođe, ukazujemo i na to da o izboru klijenta banke slobodno odlučuju, u skladu sa svojim unutrašnjim aktima i sopstvenim procenama rizičnosti klijenta.
Narodna banka Srbije je u proteklom periodu preduzela značajne aktivnosti radi olakšavanja pristupa stambenom finansiranju. Ograničenje kamatnih stopa na stambene kredite, ublaženi kreditni standardi tokom 2025. godine, čemu je doprinela i veća konkurencija među bankama, i program garantne šeme za mlade zajedno su doprineli oporavku stambenog kreditiranja. Takođe, kontinuirana makroekonomska stabilnost, relativna stabilnost deviznog kursa i rast raspoloživog dohotka osnovni su faktori koji stimulišu građane da svoje stambeno pitanje rešavaju putem kreditiranja od strane banaka.
Narodna banka Srbije kontinuirano prati kretanja na tržištu nepokretnosti, kreditnu aktivnost i rizike po finansijsku stabilnost i, u skladu sa svojim nadležnostima, po potrebi prilagođava regulatorni okvir, pri čemu važeći regulatorni okvir već omogućava različite nivoe učešća za pojedine kategorije stambenih kredita.
Kao rezultat sveobuhvatnih mera koje je Narodna banka Srbije preduzela radi očuvanja finansijske stabilnosti i podrške održivom rastu stambenog kreditiranja, kvalitet portfolija stambenih kredita dodatno je unapređen. To potvrđuje i činjenica da se udeo problematičnih stambenih kredita danas nalazi na istorijski najnižem nivou od 0,99% u maju 2026. godine.
Kabinet guvernera
