12.07.2026.
Питања: Да ли Народна банка Србије прописује минимално учешће које грађани морају да обезбеде приликом подизања стамбеног кредита или банке самостално одређују тај проценат у складу са сопственом проценом ризика? Који прописи уређују питање минималног учешћа за стамбене кредите и да ли постоје околности у којима оно може бити ниже од 20 одсто? Како Народна банка Србије оцењује чињеницу да већина банака у Србији од клијената тражи најмање 20 одсто учешћа, док поједине банке одобравају стамбене кредите и уз 10 одсто учешћа? Да ли ниже учешће представља већи ризик за банкарски сектор и на који начин се тај ризик ублажава? Да ли Народна банка Србије сматра да би већа конкуренција међу банкама могла да доведе до чешће понуде стамбених кредита с нижим учешћем? Да ли Народна банка Србије разматра измене регулаторног оквира које би могле да утичу на услове за одобравање стамбених кредита, укључујући висину учешћа? Да ли располажете подацима о томе колики проценат новоодобрених стамбених кредита у Србији има учешће мање од 20 одсто и да ли је тај удео расте?
Одговор: Одлуком о мерама за очување и јачање стабилности финансијског система прописано је да банка може физичком лицу одобрити кредит обезбеђен хипотеком на непокретности под условом да је обезбедила да износ тог кредита није већи од 80% вредности те непокретности према процени овлашћеног процењивача, умањене за износ других потраживања обезбеђених заложним правом вишег реда првенства на истој непокретности.
Изузетно од наведеног, банка може физичком лицу одобрити стамбени кредит који је обезбеђен хипотеком на непокретности ако је обезбедила да износ тог кредита:
Ова ограничења не примењују се на кредите одобрене у динарима који нису индексирани девизном клаузулом.
Из угла корисника кредита, то практично значи да је за стамбене кредите физичким лицима који су индексирани девизном клаузулом и обезбеђени хипотеком на непокретностима неопходно да клијент обезбеди учешће од најмање 20%, док изузетно то учешће мора бити најмање 10% (ако се кредит одобрава за куповину прве стамбене непокретности или у оквиру мера подршке државе одређеним категоријама физичких лица), односно 1% (ако се кредит одобрава у оквиру подршке државе младима за куповину прве стамбене непокретности). Поред тога, након темељних анализа начина на које је оправдано омогућити ублажавање услова за стамбено кредитирање и спроведених квантификација потенцијалних модалитета програма подршке државе младима, снижавање процента обавезног минималног учешћа (са 20% односно 10% на 1%) у овом конкретном случају је оцењено као оправдано, имајући у виду да су за портфолио стамбених кредита за младе који се одобравају у оквиру овог програма обезбеђени повољнији услови отплате кредита, као и гаранција Републике Србије.
Висина минималног учешћа представља део пословне политике сваке појединачне банке. Ниже учешће подразумева виши однос кредита према вредности непокретности, али се тај ризик ублажава и кроз свеобухватну процену кредитне способности клијента, квалитет обезбеђења, интерне политике управљања ризицима банака. Имајући у виду наведено, банке су дужне да својим унутрашњим актима уреде кредитни процес и критеријуме за одобравање кредита. Приликом одлучивања о одобравању кредита, укључујући и стамбене кредите, банке су дужне да процене кредитну способност сваког појединачног дужника, квалитет средстава обезбеђења и друге релевантне факторе. Такође, указујемо и на то да о избору клијента банке слободно одлучују, у складу са својим унутрашњим актима и сопственим проценама ризичности клијента.
Народна банка Србије је у протеклом периоду предузела значајне активности ради олакшавања приступа стамбеном финансирању. Ограничење каматних стопа на стамбене кредите, ублажени кредитни стандарди током 2025. године, чему је допринела и већа конкуренција међу банкама, и програм гарантне шеме за младе заједно су допринели опоравку стамбеног кредитирања. Такође, континуирана макроекономска стабилност, релативна стабилност девизног курса и раст расположивог дохотка основни су фактори који стимулишу грађане да своје стамбено питање решавају путем кредитирања од стране банака.
Народна банка Србије континуирано прати кретања на тржишту непокретности, кредитну активност и ризике по финансијску стабилност и, у складу са својим надлежностима, по потреби прилагођава регулаторни оквир, при чему важећи регулаторни оквир већ омогућава различите нивое учешћа за поједине категорије стамбених кредита.
Као резултат свеобухватних мера које је Народна банка Србије предузела ради очувања финансијске стабилности и подршке одрживом расту стамбеног кредитирања, квалитет портфолија стамбених кредита додатно је унапређен. То потврђује и чињеница да се удео проблематичних стамбених кредита данас налази на историјски најнижем нивоу од 0,99% у мају 2026. године.
Кабинет гувернера
